第三季度**商務(wù)區(qū)租金下跌趨勢有所放緩

第三季度，上海甲級寫字樓市場新增辦公面積72,000平方米，市場凈吸納量回升至33萬平方米左右。2019年**季度，市場共新增甲級寫字樓面積757,665平方米。

上海甲級寫字樓市場平均租金繼續(xù)環(huán)比下跌1.1%至每天每平方米人民幣9.3元，這是2018年第四季度以來連續(xù)第四個季度租金出現(xiàn)下滑。

第三季度新入市項目有限以及市場需求有所回暖，使得甲級寫字樓市場整體空置率環(huán)比下降1.4個百分點至12.1%。

國內(nèi)企業(yè)的租賃需求依舊占據(jù)主導(dǎo)地位，上海市場2019上海第三季度辦公樓市場質(zhì)量，上海市場2019上海第三季度辦公樓市場質(zhì)量，超過60%的租賃需求來自于國內(nèi)企業(yè)；歐美企業(yè)的租賃需求占比*在20%左右。金融，上海市場2019上海第三季度辦公樓市場質(zhì)量、專業(yè)服務(wù)、TMT以及生物醫(yī)藥行業(yè)的寫字樓租賃需求仍然比較活躍。

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供應(yīng)與需求

第三季度，上海甲級寫字樓市場*有一個新項目位于浦東洋涇的陸家嘴濱江中心竣工交付，為市場帶來約72,000平方米的辦公面積，推升上海甲級寫字樓總存量至1,872萬平方米。陸家嘴濱江中心是陸家嘴集團(tuán)在2016年以人民幣34.13億元的價格從綠地集團(tuán)手中購入，在項目收購之后，仍由綠地集團(tuán)開發(fā)代建。

2019年**季度市場新增供應(yīng)量按季持續(xù)減少，總計新增辦公面積在75.8萬平方米左右，較2016年以來同期平均96萬平方米的新供水平下降了21%。

第三季度，金融行業(yè)表現(xiàn)相對突出。從市場新增交易來看，約有30%的租賃需求來自于金融行業(yè)，且以銀行以及投資理財和融資租賃企業(yè)居多。**商務(wù)區(qū)的小陸家嘴和南京西路仍然是金融行業(yè)入駐優(yōu)先。例如，美國國泰銀行從匯亞大廈遷至富士康大廈，租用低區(qū)2,600平方米的辦公面積。國內(nèi)基金青松基金在南京西路的靜安嘉里中心二期租用300平方米辦公面積。

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政策回顧

7月26日，**辦公廳印發(fā)《上海市人民**關(guān)于本市促進(jìn)跨國公司地區(qū)總部發(fā)展的若干意見》，并于9月1日起開始正式實施。其中，優(yōu)化地區(qū)總部認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)使得更多企業(yè)例如互聯(lián)網(wǎng)、數(shù)字化等新興領(lǐng)域輕資產(chǎn)企業(yè)可以符合地區(qū)總部認(rèn)定，享受財政補貼和稅收減免等政策優(yōu)惠。良好的營商環(huán)境將推動企業(yè)積極發(fā)展，無論是規(guī)模的擴張抑或是新設(shè)立辦公地點或者設(shè)立分支機構(gòu)對于上海整體寫字樓市場租賃需求的增加大有裨益。

8月6日，***批準(zhǔn)設(shè)立中國（上海）自由貿(mào)易試驗區(qū)臨港新片區(qū)，推出多項積極政策旨在形成國際業(yè)務(wù)、跨境金融服務(wù)、前沿科技研發(fā)、跨境服務(wù)貿(mào)易等功能集聚，其中先行產(chǎn)業(yè)智能網(wǎng)聯(lián)和新能源汽車在臨港已形成產(chǎn)業(yè)集聚。9月份，包含制造、應(yīng)用、服務(wù)和功能平臺四大類型共24個智能網(wǎng)聯(lián)新能源汽車重點項目簽約，涉及總投資近人民幣80億元。企業(yè)集聚帶來的產(chǎn)業(yè)發(fā)展機遇使臨港的商辦項目也獲得市場關(guān)注，更多企業(yè)會選擇臨港作為辦公場所，對于未來上海整體寫字樓市場的發(fā)展也有積極的影響。

9月12日，市府出臺了關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)外商投資的26條具體措施，旨在在更廣領(lǐng)域、更深層次吸引外商投資。其中，放寬或取消金融機構(gòu)外資股權(quán)比例限制將進(jìn)一步擴大在證券、基金以及人壽保險等多個金融領(lǐng)域的對外開放，同時也將激發(fā)上述領(lǐng)域企業(yè)對于辦公場所的租賃需求。同月上海舉行42個外資項目集中簽約儀式，投資總額共約人民幣550億元，涉及智能制造、生物醫(yī)藥、化工、集成電路、新能源、新材料、商貿(mào)、金融等多個領(lǐng)域。外商企業(yè)對于進(jìn)入新興產(chǎn)業(yè)和金融領(lǐng)域的熱情有望帶動這些行業(yè)的積極發(fā)展，就長期而言，上述行業(yè)的寫字樓市場租賃需求中，外商企業(yè)仍將扮演重要角色。

第三季度，市府出臺并實施了多項利好政策，鼓勵國內(nèi)及外商企業(yè)積極投資和參與**制造、前沿科技以及**金融等行業(yè)，對于上海整體寫字樓市場未來租賃需求的增加具有積極意義。

第四季度，我們預(yù)計還將有90萬平方米左右的新項目入市，主要分布在徐匯濱江及浦東后世博區(qū)域。新供的增加將對于上述區(qū)域的市場租金產(chǎn)生下行壓力。

考慮到整體市場需求較弱且未有新需求增長點出現(xiàn)，我們預(yù)計第四季度市場租金仍將繼續(xù)環(huán)比下跌1-2%，而整體空置率在大量新供入市的影響下預(yù)計將有所攀升。

此外，人工智能及其衍生產(chǎn)業(yè)在相關(guān)激勵政策的扶持下繼續(xù)成為甲級寫字樓長期穩(wěn)定的市場租賃需求來源。

上海市場2019上海第三季度辦公樓市場質(zhì)量

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